Agevolazione prima casa: il termine unico di due anni dal 2027

Dal 1° gennaio 2027 chi acquisterà o ha già acquistato un immobile potrà contare su regole più coerenti per l'agevolazione prima casa: il Dlgs 123/2025 armonizza i termini e porta a due anni (anziché 18 mesi o 1 anno, a seconda dei casi) i principali termini relativi al trasferimento di residenza, al riacquisto e al credito d'imposta. Questa modifica interessa acquisti soggetti all'imposta di registro agevolata (2%) o all'IVA agevolata (4%).

In breve

• Entrata in vigore: Dlgs 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2027.
• Trasferimento residenza: termine portato da 18 mesi a 2 anni dalla data del rogito.
• Riacquisto dopo vendita: termine per evitare la decadenza dall'agevolazione portato da 1 anno a 2 anni.
• Credito d'imposta: termine per fruire del credito (per vendita/donazione e nuovo acquisto) esteso a 2 anni; il credito matura anche se l'alienazione avviene entro due anni dal nuovo acquisto.

Cosa cambia concretamente per chi compra o vende casa

Le modifiche più rilevanti riguardano tre situazioni pratiche che spesso creano incertezza ai compratori e venditori a Torino e in tutta Italia.

1) Trasferire la residenza dove si trova la casa acquistata

Finora la normativa (Nota II‑bis, comma 1, lettera A, all'articolo 1, Tariffa parte prima, allegata al DPR 131/1986) prevedeva che per ottenere l'agevolazione fosse necessario avere la residenza nel Comune dell'immobile al momento dell'acquisto oppure trasferirla entro 18 mesi dal rogito. Con il Decreto Legislativo che riorganizza le imposte indirette (Dlgs 123/2025) questo termine diventa di 2 anni (Nota I, comma 1, lettera A, all’articolo 1, Tariffa allegato 1, Parte I). Esempio pratico: se a Torino si acquista l'appartamento il 20 ottobre 2025, il nuovo termine per trasferire la residenza diventerà il 20 ottobre 2027.

2) Vendere la prima casa prima dei 5 anni: come evitare la decadenza

La regola di base che determina la decadenza del beneficio fiscale se si vende la prima casa entro cinque anni dal rogito resta valida. Tuttavia, fino a oggi si poteva evitare la decadenza acquistando un'altra abitazione entro un anno dalla vendita; con il nuovo testo il termine è esteso a 2 anni. In pratica, chi vende un immobile acquistato con agevolazione e lo cede prima del quinquennio ha ora due anni per comprare e destinare ad abitazione principale un altro immobile, pena la perdita del beneficio e possibili sanzioni.

3) Il credito d'imposta per chi vende e ricompra

La disciplina del credito d'imposta (articolo 7 della legge 448/1998) viene adeguata: il termine per riacquistare e fruire del credito passa da 1 anno a 2 anni. Inoltre, il credito d'imposta matura anche nelle situazioni in cui l'alienazione dell'immobile originario avvenga entro due anni dalla data del nuovo acquisto. Questo mette ordine in casi pratici frequenti: per esempio, chi compra una prima casa e poi, entro due anni, vende quella precedente potrà comunque beneficiare del credito d'imposta spettante fino ai limiti previsti dalla norma.

Perché il legislatore ha scelto il termine di due anni

La modifica è pensata per superare la frammentazione normativa che negli anni aveva creato scenari contraddittori e incertezza pratica (termine di 18 mesi per la residenza, 1 anno per riacquisto/credito). Un unico termine di 2 anni semplifica la gestione delle pratiche fiscali e tutela chi fa operazioni immobiliari complesse, ad esempio a causa dei tempi di vendita a Torino, ottenimento di mutuo o esigenze familiari.

Come si applica la norma ai casi in corso

Il nuovo testo prevede che la riforma si applichi anche a chi, alla data del 1° gennaio 2027, si trovi in una situazione in cui non siano ancora decorsi i termini previgenti: ciò significa che posizioni aperte con scadenza entro il 2027 beneficeranno dell'estensione a due anni. È però consigliabile verificare caso per caso con il notaio o con il professionista fiscale di fiducia per allineare le tempistiche e gli obblighi documentali.

Quali verifiche fare prima di comprare o vendere a Torino

1. Controllare la documentazione catastale e l'eventuale presenza di ipoteche o vincoli: una verifica preventiva evita sorprese in fase di rogito.
2. Valutare i tempi realistici per trasferire la residenza, soprattutto se l'immobile si trova in un Comune diverso da quello attuale; ricordare che ora il termine è di 2 anni.
3. Se si sta vendendo una prima casa prima dei cinque anni, pianificare il riacquisto entro due anni per non perdere l'agevolazione.

Per chi cerca approfondimenti pratici su documenti e passaggi operativi consigliamo la nostra check‑list per vendere casa a Torino e l'articolo su errori da evitare quando si compra casa.

Domande frequenti

Se ho firmato il rogito nel 2025, quanto tempo ho per trasferire la residenza?

Se il rogito è stato firmato prima dell'1 gennaio 2027 ma il termine non è ancora decorso, la nuova disciplina (Dlgs 123/2025) estende il termine a 2 anni dalla data del rogito: quindi si avranno fino a due anni per trasferire la residenza nel Comune dell'immobile.

Ho venduto la mia prima casa nel 2026: quando devo riacquistare per non perdere l'agevolazione?

Dal 1° gennaio 2027 il termine per riacquistare ed evitare la decadenza è di 2 anni dalla data della vendita. Pertanto, per una vendita del 20 febbraio 2026 il termine utile sarà il 20 febbraio 2028.

In quali casi posso chiedere il credito d'imposta dopo aver venduto?

Il credito d'imposta previsto dall'art. 7 della legge 448/1998 spetta a chi vende o dona la prima casa e ne acquista un'altra entro il termine stabilito; con le modifiche il termine è di 2 anni e il credito matura anche se l'alienazione avviene entro due anni dalla data del nuovo acquisto.

Devo fare qualcosa di diverso con il notaio o con l'Agenzia delle Entrate?

È importante comunicare al notaio la volontà di avvalersi delle agevolazioni e conservare la documentazione che attesti il trasferimento di residenza o l'acquisto successivo. Per dubbi specifici su applicazione e calcoli del credito d'imposta conviene rivolgersi a un professionista fiscale o al proprio notaio prima del rogito.

Consigli pratici: quando pianifichi un acquisto o una vendita a Torino valuta con anticipo i tempi della compravendita, del mutuo e del trasferimento di residenza; chiedi al notaio di inserire nelle dichiarazioni gli elementi necessari per l'agevolazione e conserva tutte le ricevute fiscali. Se vuoi un parere personalizzato sulla tua situazione, contattaci: possiamo aiutarti a capire come le nuove regole si applicano al tuo caso specifico.